Haus in Spanien kaufen: Welche Unterlagen übersetzt sein müssen

Der Entschluss fällt oft im Urlaub, und die Abwicklung beginnt Monate später am Schreibtisch. Wer ein Haus in Spanien kaufen will, unterschreibt am Ende einen Vertrag in einer Sprache, die er meist nicht vollständig versteht, vor einem Notar, dessen Rolle sich vom deutschen Pendant unterscheidet. Das geht in den allermeisten Fällen gut aus. Es geht deutlich ruhiger aus, wenn vorher klar ist, welche Unterlagen gebraucht werden, welche davon übersetzt sein müssen und in welcher Reihenfolge das passiert.

Ohne NIE geht praktisch nichts

Die Ausländeridentifikationsnummer ist der Schlüssel zu fast jedem Vorgang: Kaufvertrag, Kontoeröffnung, Steuererklärung, Versorgungsverträge. Beantragt wird sie entweder in Spanien bei der Polizeibehörde oder vorab beim zuständigen Konsulat in Deutschland. Der Antrag verlangt einen Nachweis des Interesses, etwa den Vorvertrag oder eine Bestellurkunde. Was die Nummer genau ist und wofür sie im spanischen Verwaltungsalltag gebraucht wird, erklärt der Eintrag zur Número de Identidad de Extranjero kompakt. Planen Sie hier Wochen ein, nicht Tage, denn Termine sind in manchen Konsulaten knapp.

Der Notartermin läuft anders, als viele erwarten

Der spanische Notar beurkundet die Escritura, prüft aber nicht in demselben Umfang wie ein deutscher Notar die wirtschaftliche Lage des Objekts. Er liest die Urkunde vor, und wenn eine Partei die Sprache nicht ausreichend beherrscht, muss ein Dolmetscher hinzugezogen werden. Ohne diesen Schritt kann der Notar die Beurkundung verweigern, oder die Urkunde wird später angreifbar. Viele Büros akzeptieren einen mitgebrachten vereidigten Dolmetscher, verlangen aber die Anmeldung vorab. Wer erst am Terminmorgen fragt, verschiebt den Termin.

Ein zweiter Punkt überrascht regelmäßig: Der Kaufpreis wird meist per bankbestätigtem Scheck oder vorab getätigter Überweisung gezahlt, und der Nachweis gehört in die Urkunde. Barzahlungen sind stark begrenzt.

Die Vollmacht, wenn Sie nicht anreisen können

Viele Käufer lassen sich beim Notartermin vertreten, oft durch einen Anwalt vor Ort. Die dafür nötige Vollmacht wird in Deutschland beurkundet, mit Apostille versehen und übersetzt, und genau an dieser Stelle entstehen die meisten Verzögerungen, weil der Umfang der Vollmacht nicht präzise genug formuliert ist. Worauf es bei der sprachlichen Fassung ankommt, zeigt dieser Beitrag dazu, wie man eine Vollmacht übersetzen lässt, ohne dass sie im Zielland an einer Formulierung scheitert.

Nota simple, Vorvertrag und Kaufurkunde

Drei Dokumente bestimmen den Ablauf. Die nota simple ist der Auszug aus dem Eigentumsregister und zeigt Eigentümer, Fläche, Belastungen und Hypotheken. Sie ist günstig, schnell zu bekommen und sollte vor jeder Anzahlung vorliegen. Der Vorvertrag, häufig als contrato de arras gestaltet, bindet beide Seiten und regelt, was bei Rücktritt passiert, meist zum Nachteil dessen, der aussteigt. Die Escritura schließlich ist die notarielle Kaufurkunde, die anschließend im Register eingetragen wird.

Übersetzt werden sollten mindestens der Vorvertrag und die Kaufurkunde, und zwar vollständig, nicht als Zusammenfassung. Gerade die Klauseln zu Anzahlung, Fristen und Zustand der Immobilie entscheiden im Streitfall, und eine gekürzte Fassung hilft dann niemandem.

Wer übersetzen und dolmetschen darf

Für Urkunden, die spanischen Behörden vorgelegt werden, verlangt Spanien in der Regel einen dort zugelassenen traductor jurado. Umgekehrt akzeptieren deutsche Stellen die in Deutschland ermächtigten Übersetzer. Wer Unterlagen in beide Richtungen braucht, klärt früh, welche Stelle welche Fassung sehen will, sonst wird zweimal bezahlt. Bei reinen Verhandlungsgesprächen genügt ein erfahrener Dolmetscher ohne Vereidigung, beim Notar nicht.

Nach der Unterschrift beginnt der zweite Teil

Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, kommunale Wertzuwachssteuer, Eintragung ins Register, Ummeldung von Wasser und Strom, gegebenenfalls die Anmeldung des Wohnsitzes. Wer dauerhaft bleiben und nach Spanien auswandern möchte, kommt zusätzlich mit Meldepflichten, Krankenversicherung und Steueransässigkeit in Berührung. Einen nüchternen Überblick über Einreise, Aufenthalt und konsularische Fragen bietet die Länderseite des Auswärtigen Amts zu Spanien, die regelmäßig aktualisiert wird.

Zeitplan und die üblichen Verzögerungen

Zwischen Reservierung und Schlüsselübergabe liegen realistisch acht bis zwölf Wochen, bei Finanzierung eher mehr. Verzögert wird selten am Preis, sondern an fehlenden Apostillen, an einer NIE, die noch aussteht, und an Übersetzungen, die erst nach dem Vorvertrag in Auftrag gegeben werden. Wer sich vorab einen Überblick verschaffen will, findet unter Haus kaufen in Spanien eine Zusammenstellung dessen, warum Immobilienkäufe im Ausland ohne belastbare Übersetzungen selten reibungslos ablaufen.

Die einfachste Regel aus vielen Verfahren lautet: Alles, was gestempelt werden muss, zuerst. Apostille, dann Übersetzung, dann Termin. In dieser Reihenfolge kostet der Kauf Nerven im normalen Rahmen und nicht mehr.

Der Makler arbeitet nicht für Sie

In Spanien wird der Makler in der Regel vom Verkäufer bezahlt, und seine Loyalität liegt entsprechend. Das ist kein Vorwurf, sondern eine Rahmenbedingung, die man kennen sollte. Praktisch bedeutet es: Zusagen zu Baugenehmigungen, Wohnfläche oder anstehenden Sanierungen der Eigentümergemeinschaft gehören schriftlich in den Vertrag, nicht in ein freundliches Gespräch. Wer ein Haus kaufen in Spanien möchte, sollte zusätzlich die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten zwei Jahre anfordern. Dort stehen beschlossene Sonderumlagen, die sonst erst nach dem Kauf auffallen, und diese Protokolle sind genau die Texte, bei denen sich eine Übersetzung schnell auszahlt.

Eine Unterlagenliste für den Anfang

Bewährt hat sich, gleich zu Beginn fünf Dinge zusammenzustellen: Reisepass, NIE oder der laufende Antrag, Nachweis der Mittelherkunft für die Bank, die nota simple des Objekts und, falls Sie sich vertreten lassen, die apostillierte Vollmacht mit beglaubigter Übersetzung. Mit diesem Paket lässt sich fast jeder Termin bestätigen. Fehlt ein Teil, verschiebt sich meist die ganze Kette, weil Notar, Bank und Register aufeinander warten. Eine halbe Stunde Vorbereitung ersetzt hier regelmäßig zwei Wochen Rückfragen.